全国服务热线:
QQ913605975
您的位置:主页 > 新闻资讯 >

2019房地产估价师考试案例分析考前冲刺模拟题

作者:和记娱乐 发布于:2020-01-02 17:20 点击量:

  受贵公司委托,我们对位于××市金融街×区×号房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是:2009年6月30日。我公司估价人员在贵公司配合下,对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集,并进行了必要的调查、核对,在此基础上形成了房地产抵押估价报告。估价人根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用收益法和比较法进行评估,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,最终得到估价对象房地产的市场价值为:

  估价对象位于××市金融街×区×号,于1998年4月建成,为钢筋混凝土结构,地上十八层,标准层标高3.2/3.6/4.5m;地下三层,层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘,建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为:大厦外墙一至四层为棕红色花岗岩饰面,四层以上为铝合金玻璃幕墙;西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修,设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构,二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位(负一层25个车位,负二层58个车位),地上车位共53个。

  房地产抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。

  因估价对象为经营性物业,周边同类项目市场较为发达,比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用,故本次采用比较法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果,最终确定估价结果。

  比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。

  计算公式:估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

  可比实例A:银行大厦,位于金融街B区7号,钢混结构,写字楼用途,占地面积为10971.27m2,建筑面积为98741.45m2,地上二十层,地下二层,交易单价为17272元/m2(按建筑面积计算,下同),交易时间为2009年4月;

  可比实例B:新新大厦,位于金融街C区2号,钢混结构,写字楼用途,占地面积为5699.77m2,建筑面积为34198.63m2,地上十五层,地下二层,交易单价为16700 元/m2,交易时间为2007年10月;

  可比实例C:中正大厦,位于金融街D区3号,钢混结构,写字楼用途,占地面积为9752.56m2,建筑面积为83773.45m2,地上二十三层,地下三层,交易单价为17578元/m2,交易时间为2008年5月。

  8部三菱电梯,安装中央空调系统、变频给水系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统,设施设备完善

  12部三菱电梯,楼宇自动化、消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯系统、设施设备完善

  14部电梯,2部自动扶梯,楼宇自动化、消防自动报警、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急广播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统,设施设备完善

  29部三菱电梯,5A智能管理系统、双路供电、综合布线、电视接收系统,无线通讯系统、安全监控及防范系统、中央空调系统,设施设备完善

  ①交易情况修正:估价对象为现房,可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑,预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料,并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查,确定交易情况修正系数,如下表:

  收益法是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。

  估价中较常采用的是报酬资本化法,本次评估为了体现估价对象各年度的现金流量,为委托方提供参考,也采用此种方法。

  按照报酬资本化法计算的结果为:写字楼部分单价为17792元/m2,总价为89718万元;地下车库部分单价为13.77万元/车位,总价为1143万元。

  估价人员通过比较法和收益法分别测算估价对象的房地产价值,两种方法估价结果接近,故采用比较法和收益法计算结果的简单算数平均值。计算结果见下表:

  估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,最终得到估价对象于价值时点为2009年6月30日的房地产市场价值为:(略)。

  2、下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明1处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

  ××房地产开发有限公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。

  ××房地产估价有限责任公司,机构地址(略),法定代表人(略),地址(略),联系电话(略)。

  估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程,办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。

  估价对象竣工后,建筑总层数为地上七层、地下一层,其中,第一层建筑面积为3963.50平方米,第二层建筑面积为3661.26平方米,第三层建筑面积为3865.65平方米,第四层建筑面积为4087.62平方米,第五层建筑面积为3511.13平方米,第六层建筑面积为1893.32平方米,第七层建筑面积为1810.04平方米,地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业,终止日期为2054年6月22日,土地使用权总面积为6346.90平方米。

  估价对象为钢混结构多层建筑,主体结构为框架剪力墙,其容积率为3.49,建筑密度为0.62。于2013年10月动工,在价值时点大楼主体已完工,地面一至七层外装已完成一半,内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋,已安装主要设施、设备有:中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有:客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。

  估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。

  独立、客观、公正原则;合法原则;最高最佳使用原则;替代原则;价值时点原则。

  由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

  假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

  成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

  经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80714757.2元(大写:人民币捌仟零柒拾壹万肆仟柒佰伍拾柒元贰角整)。

  由于估价对象是在建工程,缺少可比实例和产生收益的条件,而具有开发潜力,因此首先选用假设开发法对其进行估价,然后选用成本法进行估价,最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。

  假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

  成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。

  在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费

  ①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物,确定该宗物业现行工程造价1800元/平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2054年6月的期限和《房地产估价规范》“建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限折旧”的规定,确定其建筑物的经济耐用年限为39年,残值率为0。则年折旧费为

  (4)报酬率的确定:报酬率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38%

  (5)收益年限的确定:估价对象土地使用权类型为出让,终止日期为2054年6月,故确定其收益年限为39年。

  根据对施工现场的勘察,以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据,经测算(测算过程略)确定工程续建成本为11000000元。

  依规定,建设工程项目的管理费用按建设成本的5%计算,则有:管理费用=11000000×5%=550000元

  成本法估价的计算公式:房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润,计算结果为80079680元(计算过程略)

  运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%,成本法计算结果的权数为80%,则:估价对象价格=83255066×20%+80079680×80%=80714757.2元

  经过测算,确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80714757.2元(大写:人民币捌仟零柒拾壹万肆仟柒佰伍拾柒元贰角整)。

  3、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错,则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)

  估价对象为A城市一临街商业铺面,当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要对临街铺面进行房屋征收,并于2011年3月30发布征收决定公告。因征收需要对其进行估价,征收当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2011年4月5日接受委托并签订估价委托合同,对该商业铺面进行估价,估价作业日期为2011年4月5日至4月10日,房地产估价师张某于2011年4月5日到现场进行了实地查勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。

  4.《A市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2011]74号);

  5.委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等;

  由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃,交易实例容易搜集,故可采用比较法进行评估;由于A市建安工程造价资料比较齐备,故也可采用成本法评估(比较法、成本法的定义略)。

  4、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)

  用比较法计算某套住宅的价格用于转让,选取一个可比实例甲,可比实例甲的成交价格为2000元/㎡,成交日期为2013年12月31日,价值时点为2015年12月31日。

  (2)当地同类房地产价格水平的变动情况为:2014年年底比2013年年底上涨了5%,2015年年底比2014年年底上涨了4%。

  (3)可比实例甲的区位状况好于估价对象,导致可比实例的价格要比估价对象高出6%。

  (4)可比实例甲的实物状况要比估价对象差,导致可比实例的价格要比估价对象差3%。

  (6)可比实例的区位、实物、权益状况调整系数占房地产状况调整系数的权数各为40%、35%、25%。

  【正确答案】 1.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明。

  4.估价对象中缺少区位状况说明或介绍;缺少现状使用状况说明,如是否有出租情形、各层使用状况(含地下三层)等。

  6.估价结果报告中,“估价报告应用的有效期”错误,应为“估价作业日期”。

  8.比较法中可比实例C交易时间与价值时点相距一年以上,不宜选做可比实例。

  9.比较法计算时缺少对距离市中心的调整(或应对可比实例“距市中心距离”进行的调整)。

  10.比较法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒,分子应为100,分母应为102和99。

  14.地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由(或比较法中缺地下车库的计算)。

  9.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);

  2.价值类型错,应为估价对象的公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,包含建筑物装修部分的价值。

和记娱乐

上一篇:停车难问题突出东莞探路解决之道

下一篇:【风云户外】8月22日周四 宁波方特 主题乐园一日

和记娱乐 - 立体车库 - 立体停车场 - 关于我们 - 产品中心 - 新闻资讯 - 联系我们 -

和记娱乐 版权所有 苏ICP备17012677号-1 站长统计 技术支持: 网站地图